Diagnostics réglementaires pour la vente
Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une évaluation de la performance énergétique et environnementale des biens immobiliers, principalement des logements. Depuis sa réforme en juillet 2021, il joue un rôle essentiel dans les politiques de rénovation énergétique, servant de référence pour déterminer si un logement respecte les critères de décence énergétique qui seront de plus en plus stricts à l’avenir.
Le DPE est obligatoire lors de la vente des biens immobiliers et depuis la réforme, il est opposable (à l’exception des recommandations). La méthode sur factures a été supprimée, sauf pour les locaux tertiaires, au profit d’une méthode conventionnelle (3CL) basée sur les caractéristiques techniques du bâtiment et des équipements. Un logiciel utilisant le moteur de calcul fourni par le ministère de la Transition écologique est utilisé par le diagnostiqueur pour renseigner les informations sur le logement et ses équipements.
Le rapport de DPE indique les estimations de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre (GES) pour une utilisation standardisée du bâtiment. Ces indicateurs sont ensuite classés sur une échelle de performance de A à G, la classe énergétique du bien étant maintenant déterminée par la moins bonne des deux notes.
Le DPE est accompagné de recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement, telles que des travaux d’isolation ou le remplacement d’équipements. Sa validité a été fixée à 10 ans, mais il doit être mis à jour en cas de travaux effectués sur le bien immobilier.
Le DPE est utilisé pour identifier les logements indécents, souvent appelés “passoires thermiques”, ce qui entraîne des obligations et des interdictions progressivement mises en place, comme l’obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente pour les logements classés F et G en monopropriété (à partir du 1er avril 2023), le gel des loyers ou l’interdiction de location.
Le diagnostic plomb
Le repérage du plomb avant une vente est important en raison des risques d’intoxication et d’empoisonnement au plomb, notamment pour les enfants de moins de 6 ans. Les logements anciens et dégradés peuvent contenir du plomb dans les revêtements de peinture, qui peut être ingéré par les enfants sous forme de poussières ou de fragments de peinture. Le saturnisme, causé par l’intoxication au plomb, entraîne des troubles graves du système nerveux central et peut causer des retards psychomoteurs irréversibles.
Le plomb peut également s’accumuler dans les tissus humains, les os en particulier, et être libéré lors d’événements spécifiques tels qu’une fracture osseuse, la grossesse ou le vieillissement. Étant mutagène et reprotoxique, le plomb peut être transmis par une mère intoxiquée à ses enfants, même des années après l’intoxication.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est une mesure préventive mise en place par les autorités publiques. Lors de la vente d’un logement construit avant le 1er janvier 1949, il est obligatoire de réaliser un CREP. Ce diagnostic consiste à repérer les revêtements contenant du plomb (peintures, vernis) et mesurer leur concentration en plomb. Les revêtements dont la teneur en plomb dépasse le seuil réglementaire sont identifiés, leur état de conservation est décrit, et les facteurs de dégradation du bâti sont repérés.
Le rapport du CREP permet de connaître les risques immédiats liés à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui doivent être recouverts ou supprimés) ainsi que les risques à long terme liés à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb. Le CREP ne comprend pas la recherche de plomb métallique, comme les canalisations. Le diagnostiqueur effectue des mesures de concentration en plomb à l’aide d’un appareil spécialisé et enregistre ces mesures dans le rapport, accompagnées de l’état de dégradation des revêtements.
La validité du CREP dépend des résultats des mesures de concentration. S’il n’y a aucune mesure supérieure au seuil réglementaire, sa validité est illimitée. Sinon, dans le cadre d’une vente, sa validité est limitée à un an. Dans certains cas, le rapport du CREP peut être transmis à l’Agence régionale de santé (ARS) en cas de risques pour la santé des occupants.
Le diagnostic électricité
Un diagnostic électricité est un processus établi selon un modèle réglementé.
Son objectif est de vérifier la présence et les caractéristiques suivantes :
– Un appareil général de commande et de protection, ainsi que son accessibilité.
– Au moins un dispositif différentiel de sensibilité adapté aux conditions de mise à la terre de l’installation électrique.
– Un dispositif de protection contre les surintensités approprié à la section des conducteurs sur chaque circuit.
– Une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions spécifiques des locaux contenant une baignoire ou une douche.
Le diagnostiqueur doit également identifier les éléments suivants :
– Les équipements électriques vétustes, inadaptés ou présentant un risque de contact direct avec des éléments sous tension.
– Les conducteurs non protégés mécaniquement.
Le rapport de diagnostic présente les différentes anomalies de l’installation électrique pouvant représenter un risque pour la sécurité des occupants.
Le diagnostic électricité doit être effectué par un diagnostiqueur certifié et sa validité est de 3 ans lorsqu’il est réalisé dans le cadre d’une vente.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic des installations de gaz de plus de 15 ans est nécessaire en raison des risques d’intoxication au monoxyde de carbone et d’explosions de gaz qui provoquent encore trop d’accidents domestiques.
La vétusté des installations, le manque d’entretien des appareils et les comportements imprudents sont les principales causes des accidents, des fuites et des explosions de gaz liées au gaz naturel. Les conséquences de ces incidents sont graves, entraînant des séquelles, des handicaps à long terme, voire la mort.
L’objectif du diagnostic obligatoire de l’état de l’installation intérieure de gaz, communément appelé diagnostic gaz, lors de la vente d’un logement disposant d’une installation de gaz fixe de plus de 15 ans, est d’informer et de prévenir les risques d’accidents. Il vise à évaluer la sécurité du logement et ne doit pas être confondu avec un contrôle de conformité.
Le rapport de diagnostic doit inclure la description de l’état des appareils fixes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou utilisant un moteur thermique alimenté au gaz. Il peut également concerner les plaques de cuisson ou les cuisinières reliées à une tuyauterie fixe. Le rapport décrit également l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et de leurs accessoires, ainsi que les conditions d’aération et d’évacuation des produits de combustion dans les locaux où les appareils à gaz fonctionnent.
Le diagnostiqueur immobilier effectue des contrôles selon des critères spécifiques et relève les éventuelles anomalies de l’installation, qui sont ensuite classées en fonction de leur dangerosité pour les occupants. La norme NF P45-500 définit les modalités de réalisation du diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz à usage domestique lors de la vente d’un bien immobilier destiné à l’habitation.
Le rapport sur l’état de l’installation intérieure de gaz doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) joint à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Sa validité, dans le cadre d’une vente de logement, est limitée à trois ans.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic d’amiante est un processus obligatoire avant certaines ventes immobilières, afin de confirmer la présence ou non d’amiante dans la construction. Cela est essentiel pour assurer la sécurité des occupants, car l’amiante est un composé toxique pouvant causer de graves maladies chez les êtres humains. Pour effectuer ce diagnostic, il est nécessaire de faire appel à des professionnels spécialisés. Mais pourquoi est-il si important de réaliser un diagnostic d’amiante ?
L’amiante est un matériau largement utilisé dans la seconde moitié du XXe siècle et que l’on pouvait retrouver dans de nombreuses constructions. Cependant, il a été interdit en France depuis 1997 en raison de sa dangerosité pour la santé. Les fibres d’amiante se désagrègent avec le temps et peuvent être inhalées, provoquant des risques élevés de cancers et de fibroses.
Lorsqu’une personne souhaite vendre sa propriété, il est nécessaire de vérifier la date du permis de construire, car les diagnostics immobiliers obligatoires peuvent varier en fonction de celle-ci. Pour les constructions antérieures à juillet 1997, le diagnostic d’amiante est obligatoire afin de garantir la sécurité de la population. C’est donc une étape incontournable encadrée par la loi française.
Le diagnostic d’amiante concerne tous les bâtiments (maisons, immeubles, locaux commerciaux ou industriels) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Lors du diagnostic, un professionnel se rend sur place pour inspecter les matériaux et produits accessibles conformément aux listes réglementaires. Il recherche la présence d’amiante et évalue les risques de dégradation du matériau ou du produit dans le temps. Le diagnostiqueur fournit également des recommandations pour assurer la sécurité des occupants du bien.
Le professionnel chargé du diagnostic n’apporte aucune modification à la propriété, mais peut prélever des échantillons de matériaux ou de produits potentiels contenant de l’amiante, si nécessaire. Ces échantillons sont ensuite envoyés en laboratoire pour analyse, et les résultats sont intégrés dans le rapport de diagnostic.
Le diagnostic loi carrez
La loi Carrez, adoptée en 1996, oblige à mentionner la superficie des parties privatives lors de la vente de lots de copropriété de plus de 8 m². Elle vise à protéger les acquéreurs en leur fournissant une information uniforme sur les superficies afin de pouvoir comparer les prix. Si la superficie réelle mesurée est inférieure de plus de 5% à la superficie mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une réduction du prix correspondant à la proportion des mètres carrés manquants dans un délai maximum d’un an.
La mesure de la surface privative d’un lot de copropriété est définie par un décret datant du 23 mai 1997. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, avec déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Les parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte dans la surface privative. Une bonne connaissance technique et réglementaire est donc nécessaire pour réaliser la mesure de la surface privative. Les diagnostiqueurs disposent d’équipements et d’une méthodologie de mesure fiables pour effectuer cette prestation.
Le diagnostic termite
Ce diagnostic permet de détecter la présence d’insectes nuisibles, en particulier les termites, qui s’attaquent au bois. Les termites sont des insectes xylophages qui creusent des galeries dans le bois, causant des dégâts importants aux charpentes, aux plinthes et aux matériaux d’isolation. Ce diagnostic est essentiel pour protéger les acquéreurs et est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature d’une promesse de vente.
Le diagnostic termites concerne les logements situés dans des zones géographiques exposées aux insectes xylophages, déclarées par des arrêtés préfectoraux. Il est nécessaire de contacter la préfecture ou la mairie pour savoir si un logement se trouve dans une telle zone. Ce diagnostic est obligatoire pour toute vente immobilière, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un immeuble ou d’un local tertiaire, dans les zones concernées. Le rapport du diagnostic mentionne les parties visitées, celles qui n’ont pas pu être inspectées, les éléments infestés et les traces d’infestation passée, le cas échéant.
En cas d’infestation, la vente du bien n’est pas empêchée, mais le vendeur est tenu d’informer les acquéreurs potentiels et de faire une déclaration obligatoire à la mairie dans un délai d’un mois après le diagnostic. Le vendeur doit prendre des mesures pour éradiquer les nuisibles en effectuant un traitement anti-termites, et il doit respecter la validité du diagnostic, qui est de 6 mois.
Si le vendeur ne réalise pas le diagnostic termites dans une zone à risque, il s’expose à des sanctions. Sa responsabilité est engagée, et l’acquéreur peut demander l’annulation de la transaction ou réclamer des dommages et intérêts. Le vendeur peut être condamné à une amende de 300 000 € et à une peine de 2 ans de prison.
Le diagnostic ERP
Lors d’une vente immobilière, il est nécessaire d’établir un état des risques et pollutions (ERP) afin d’informer les futurs acquéreurs des risques auxquels le bien est exposé.
En France, huit risques naturels principaux (inondations, séismes, éruptions volcaniques, mouvements de terrain, avalanches, feux de forêt, cyclones et tempêtes) ainsi que quatre risques technologiques (nucléaire, industriel, transport de matières dangereuses et rupture de barrage) sont prévisibles. Bien que la fréquence et la gravité des catastrophes naturelles ou technologiques soient moins élevées en France par rapport à d’autres régions du monde, des événements passés ont démontré les importants préjudices humains et matériels qu’ils peuvent causer.
L’état des risques et pollutions recense les menaces identifiées pesant sur le bien immobilier, ainsi que les servitudes d’urbanisme adoptées pour la protection des biens et des populations. Il mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels le bien est exposé, et est accompagné de documents permettant de localiser le bien par rapport à ces risques. Il fournit également des informations sur l’état de pollution du terrain, les zones à potentiel radon et les zones soumises à l’érosion du littoral.
Le diagnostic du gaz radon est obligatoire dans l’ERP pour les bâtiments situés en zone 3 et certains établissements de la zone 2. Il mesure la concentration en gaz radon à l’intérieur d’un bâtiment, ce gaz radioactif naturel pouvant s’accumuler dans les lieux insuffisamment ventilés.
L’ERP doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente du bien immobilier.
Sa validité est de 6 mois, et à partir du 1er janvier 2023, il devra être remis aux candidats acquéreurs dès la première visite du bien. Il peut être actualisé au moment de la signature de la vente en cas de modifications.
Depuis le 1er juin 2020, un état des nuisances sonores et aériennes (ENSA) doit également être intégré au DDT lorsque le logement vendu est situé dans le périmètre d’un Plan d’exposition au bruit (PEB) pris aux abords des aéroports. Il fournit des informations sur la zone du PEB dans laquelle se trouve le bien et indique où consulter ce PEB en ligne et à la mairie de la commune où est situé le logement.
Le diagnostic audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles comportant plusieurs logements classés F ou G sont tenus de réaliser un audit énergétique. Cette obligation a été introduite par la loi “Climat et résilience” du 22 août 2021 dans le but de renforcer l’information fournie aux futurs acquéreurs.
L’audit énergétique vise à définir un parcours de travaux cohérent, étape par étape, pour atteindre une rénovation énergétique et environnementale performante du bien immobilier (amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air). Ces propositions de travaux doivent être conformes aux servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût proportionné à la valeur du bien.
Seuls les propriétaires uniques d’un immeuble comportant plusieurs logements ou d’une maison individuelle sont tenus de réaliser cet audit énergétique pour le bien ou la partie du bâtiment destinée à un usage d’habitation proposée à la vente.
Le bien doit avoir été classé D, E, F ou G par le diagnostic de performance énergétique. Les propriétaires de lots en copropriété ne sont pas concernés par cette obligation.