Diagnostics réglementaires pour la location
Le diagnostic ERP
L’État des risques et pollutions (ERP) est un document qui recense les menaces identifiées pesant sur un bien immobilier, ainsi que les servitudes d’urbanisme adoptées pour protéger les biens et les populations. Il mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels le bien est exposé, et est accompagné d’extraits de documents permettant de localiser l’immeuble par rapport à ces risques.
L’ERP fournit également des informations sur l’état de pollution du terrain, notamment en indiquant s’il appartient à une zone à potentiel radon de niveau 3 ou à une zone soumise à l’érosion du littoral. Il est obligatoire de réaliser le dépistage du gaz radon dans les bâtiments situés en zone 3 et certains établissements de la zone 2, tels que les établissements d’enseignement, les structures d’accueil collectif d’enfants, les établissements sanitaires, sociaux et médico-sociaux, les établissements thermaux et pénitentiaires.
De plus, l’ERP indique si le bien a fait l’objet d’un sinistre indemnisé par une assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique. Il doit être inclus dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au contrat de location des biens immobiliers, et sa validité est de 6 mois. À partir du 1er janvier 2023, l’ERP devra être remis aux candidats locataires dès la première visite du bien, avec une éventuelle actualisation au moment de la signature du bail en cas de modifications.
L’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA) est un document intégré au Dossier de diagnostic technique lorsque le logement loué est situé dans le périmètre d’un Plan d’exposition au bruit (PEB) établi aux abords des aéroports. Il indique la zone du PEB dans laquelle se trouve le bien, l’adresse du service en ligne permettant de consulter ce PEB et la possibilité de le consulter à la mairie de la commune où se situe le logement. Cette mesure vise à informer les locataires sur les nuisances sonores et aériennes potentielles liées à la proximité de l’aéroport.
Afin d’apporter plus de transparence, il a donc été mis en place une obligation d’information des futurs locataires quant aux risques menaçant un bien immobilier loué.
Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil essentiel pour évaluer la performance énergétique et environnementale des biens immobiliers, en particulier des logements. Depuis sa réforme en juillet 2021, il est devenu obligatoire pour la location des biens immobiliers et a gagné en importance en tant que référence pour la décence énergétique des logements, qui sera progressivement renforcée dans les années à venir.
Le DPE est réalisé à l’aide d’un logiciel basé sur les caractéristiques techniques du bâtiment (construction, isolation, fenêtres, etc.) et des équipements (chauffage, production d’eau chaude, climatisation, éclairage, etc.). Le diagnostiqueur saisit ces informations lors de l’évaluation sur place du logement, en se basant sur des preuves telles que les factures de travaux. Il est donc important pour le propriétaire de fournir autant d’informations que possible afin d’éviter que le diagnostiqueur n’utilise des valeurs par défaut généralement défavorables.
Le rapport de DPE indique la consommation estimée d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES) pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Ces indicateurs sont ensuite reportés sur une échelle de performance de A à G, où la classe énergétique correspond à la note la plus basse entre les deux. Le rapport de DPE est accompagné de recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement, telles que des travaux d’isolation, le remplacement d’équipements, etc.
La validité d’un DPE est de 10 ans (à noter que les DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 ont vu leur validité réduite). Il est cependant recommandé de le mettre à jour en cas de travaux réalisés sur le bien immobilier.
Calendrier des mesures frappant les passoires énergétiques :
Le DPE sert de référence pour caractériser les logements indécents (passoires thermiques) avec un durcissement progressif des critères et des mesures contraignantes.
- 24 août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F ou G
- 1er janvier 2023 : les logements consommant 450 kWh/m².an ou plus d’énergie finale sont considérés indécents
- 1er janvier 2025 : les logements classés G sont considérés comme indécents (1er janvier 2028 dans les territoires ultramarins)
- 1er janvier 2028 : les logements classés F sont considérés comme indécents (1er janvier 2031 dans les territoires ultramarins)
- 1er janvier 2034 : les logements classés E sont considérés comme indécents
Le diagnostic plomb
Lorsque le logement est construit avant janvier 1949, il est obligatoire de réaliser un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) avant sa mise en location. Cette mesure vise à protéger les occupants d’une éventuelle intoxication au plomb, également appelée saturnisme.
Le CREP consiste à rechercher la présence de plomb dans les peintures du logement. Il doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, spécialisé dans ce domaine. L’objectif est de mesurer la concentration en plomb des revêtements, d’évaluer leur état de conservation et de repérer les facteurs de dégradation qui pourraient entraîner une exposition aux poussières de plomb.
La validité du rapport de CREP dépend des résultats du diagnostic. Si aucune peinture contenant plus de 1 mg/cm² de plomb n’est détectée, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire, sa validité sera limitée à 6 ans dans le cadre d’une location. Le CREP peut faire l’objet d’une transmission à l’ARS en cas de risques pour la santé des occupants.
Le diagnostic électricité
La mise en place d’un état de l’installation intérieure d’électricité pour la location des logements dont l’installation a plus de 15 ans vise à assurer la transparence et la prévention. Communément appelé diagnostic électricité, son objectif est d’informer à la fois les futurs locataires des éventuelles anomalies de sécurité de l’installation électrique et les bailleurs, afin qu’ils puissent prendre les mesures nécessaires pour éviter tout danger potentiel pour leurs locataires. Il est important de noter que ce diagnostic ne vise pas à contrôler la conformité de l’installation, mais plutôt à évaluer sa sécurité.
Le diagnostic électricité est établi en se basant sur un modèle type réglementé. La mission du diagnostiqueur consiste à vérifier la présence et les caractéristiques des éléments suivants dans l’installation électrique :
- Un appareil général de commande et de protection, ainsi que son accessibilité.
- Au moins un dispositif différentiel adapté aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique.
- Un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, pour chaque circuit.
- Une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
Le diagnostiqueur doit également identifier les matériels électriques vétustes, inadaptés ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, ainsi que les conducteurs non protégés mécaniquement.
Le rapport de diagnostic établi permet de prendre connaissance des éventuelles anomalies de l’installation électrique qui pourraient présenter un risque pour la sécurité des occupants. Ce diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et sa validité, dans le cadre des locations, est de trois ans. Le document attestant peut être fourni aux locataires lors de la signature du contrat de location.
Le diagnostic gaz
Le rapport de diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz doit inclure la description de l’état des appareils fixes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique alimenté par le gaz. Cela peut également englober une plaque de cuisson ou une cuisinière reliée à une tuyauterie fixe.
Le rapport décrit également l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, ainsi que leurs accessoires, et évalue les conditions d’aération et d’évacuation des produits de combustion dans les locaux où les appareils à gaz sont utilisés.
En se basant sur les différents points de contrôle à réaliser, le diagnostiqueur immobilier relève les éventuelles anomalies de l’installation et les classe en fonction de leur niveau de dangerosité pour les occupants. La norme NF P45-500 définit les modalités de réalisation de ce diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz, destiné à un usage domestique.
L’état de l’installation intérieure de gaz doit être joint au Dossier de diagnostic technique (DDT) qui est annexé au contrat de bail lors d’une location immobilière. Sa validité, dans le cadre d’une location de logement, est de trois ans. Cela signifie que le rapport de diagnostic reste valable pendant cette période et peut être fourni au locataire lors de la signature du contrat de location.
Le diagnostic amiante des parties privées
La loi stipule que tout propriétaire d’un logement construit avant le 1er juillet 1997 est tenu de réaliser un diagnostic amiante. Les maisons individuelles d’habitation sont exemptées de cette obligation. Depuis le 1er avril 2013, les propriétaires bailleurs doivent fournir le diagnostic amiante sur demande du locataire, conformément à la loi.
Le diagnostic amiante est valable indéfiniment s’il atteste de l’absence d’amiante. En cas de présence d’amiante, le propriétaire bailleur doit effectuer les travaux nécessaires, tels que le confinement ou le retrait de l’amiante, comme mentionné dans le diagnostic. De plus, il doit faire vérifier régulièrement l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante, qu’ils soient friables ou non friables, au moins tous les trois ans.
Le Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP) est une mesure de prévention obligatoire pour les appartements à usage d’habitation et leurs annexes (cave, garage, etc.) dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il permet de repérer les matériaux contenant de l’amiante conformément à la liste A du programme de repérage (flocages, calorifugeages, faux plafonds).
Le Dossier Amiante des Parties Privatives a la même durée de validité que le diagnostic amiante. Si le rapport conclut à la présence d’amiante, le propriétaire doit faire effectuer un contrôle de l’état des matériaux amiantés tous les trois ans. En revanche, si le rapport du DAPP conclut à l’absence d’amiante, sa durée de validité est illimitée.
Le diagnostic Surface loi Boutin – Mesurage de la surface habitable
La loi Boutin, publiée en 2009, a rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans les contrats de location des logements loués nus et à usage de résidence principale. Cette mesure vise à fournir aux locataires une information précise sur la superficie du logement et à les protéger contre toute surestimation de celle-ci. Cela leur permet également de comparer les logements disponibles à la location. Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de bail, le locataire a le droit de demander une réduction proportionnelle du loyer auprès du juge.
La mesure de la surface habitable se base sur la surface de plancher construite en déduisant les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Certaines parties du logement, telles que les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas, les locaux communs et les dépendances, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ne sont pas prises en compte dans la surface habitable.
La mesure précise de la surface habitable nécessite une connaissance approfondie des techniques et de la réglementation en vigueur. Les diagnostiqueurs immobiliers disposent des équipements et de la méthodologie nécessaires pour effectuer cette mesure de manière fiable.